Så fungerar underhållsansvaret i en Bostadsrättsförening

Vad innebär att hålla lägenheten i gott skick?
Enligt bostadsrättslagen är det föreningen som ska hålla lägenheterna och fastigheten i gott skick. En del av ansvaret är dock överfört på bostadsrättshavarna, som på egen bekostnad ska hålla sin lägenhet i gott skick.

Underhållsansvaret för den egna lägenheten omfattar ytskikten på golv, väggar och tak; i badrum gäller ansvaret också det fuktisolerande tätskiktet. Därutöver kan stadgarna till exempel fördela ansvaret för dörrar, fönsterglas och fönsterbågar, men även mer detaljerat än så.

Att hålla lägenheten i gott skick innebär att den ska vara fullt brukbar ”för det avsedda ändamålet”, enligt lag. Det handlar också om att medlemmen ska stå för underhåll och de reparationer som behövs samt betala dessa kostnader.

Medlem kan begära skadestånd
Bostadsrättshavaren ska alltså åtgärda och betala för de skador som uppstår i lägenheten, vare sig skadorna uppkommit genom förslitning, skador som den boende har orsakat eller en skada som uppstått genom olyckshändelse. För att dra saken till sin spets innebär det att även en skada som orsakats av en annan bostadsrättshavare eller föreningen ska åtgärdas och betalas av bostadsrättshavaren, enligt reglerna i bostadsrättslagen. Men har föreningen eller en annan medlem genom vårdslöshet orsakat skadan kan den drabbade medlemmen gå till domstol för att kräva skadestånd. Till en viss del kan den drabbade få ersättning via försäkringsbolag.

Även bostadsrättshavaren kan riskera skadestånd
Motsvarande gäller för underhållsansvar. Föreningen har det primära ansvaret för att underhålla fastigheten i övrigt. På samma sätt innebär det att föreningen ska vidta det underhåll och de reparationer som uppstår i fastigheten, oavsett hur skadorna har uppkommit.

En bostadsrättshavare kan vara vårdslös och orsaka en skada utanför sin lägenhet så att det i ett senare skede kan handla om att bli skyldig att betala skadestånd. Även i det fallet är det föreningen som åtgärdar skadan och som sedan får rikta ekonomiska krav gentemot den boende. Det är alltså bostadsrättslagen som anger att bostadsrättshavaren ansvarar för sin del, och föreningen för sin del av fastigheten.

Var och en står för sin del
Uppdelningen är viktig och blir tydlig när en vattenskada, som drabbar både lägenhetens inre och övriga delar av fastigheten, ska repareras och betalas av vardera parten som ansvarar för sin respektive del. En bostadsrättshavare kan strunta i att sköta sitt underhåll på ett sådant sätt att det innebär vanvård av lägenheten. I långa loppet kan det sluta med att föreningen säger upp medlemmen med hänvisning till vanvården, även om detta varken är den första åtgärden eller speciellt vanligt. Rätten att säga upp en bostadsrättshavare som inte sköter sitt underhåll är kringgärdad av ett flertal bestämmelser.

Vanvården måste givetvis vara omfattande och medlemmen ska också få en möjlighet att vidta rättelse, som det heter i bostadsrättslagen.

Bostadsrättshavarens rättigheter
Men vad händer om föreningen inte sköter sig? Om föreningen inte reparerar fastigheten så att en lägenhet är i gott skick och att den på grund av föreningens agerande därför inte kan användas som det är tänkt, har medlemmarna enligt lagen flera olika möjligheter. En är att avhjälpa bristen på föreningens bekostnad om föreningen efter tillsägelse inte gjort sitt.

Bostadsrättshavaren kan begära en nedsättning av avgiften till föreningen under den tid som lägenheten är i bristfälligt skick. Medlemmar kan också säga upp sin bostadsrätt och flytta därifrån och få marknadsmässig ersättning, något som säkert inte är aktuellt i områden där bostäderna är dyra. Och vill det sig riktigt illa kan medlemmen yrka på skadestånd i domstol.

Föreningen ansvarar alltid för vissa saker
De nu nämnda möjligheterna förutsätter att föreningen har orsakat skadorna så att lägenheten inte går att använda som det är tänkt. Vissa saker i lägenheten har dock föreningen alltid ansvar för och dessa går inte att lägga över på bostadsrättshavaren. Då handlar det om reparation och underhåll av stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med. Brand- eller vattenledningsskada ansvarar medlemmen endast för om denne, någon i hushållet eller gäst orsakat skadan.

Bostadsrättslagen talar om ett vållande. Medlemmen är bara skyldig för brandskador om denne brustit i omsorg och tillsyn. Även vid ohyra i lägenheten gäller särskilda regler.